为深入贯彻落实国家、省、市商品房预售资金监管的政策措施，加强商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于项目建设，切实维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）、《十堰市城区新建商品房预售资金监管实施细则》（十建字[2023]47号）等法律、法规、规章和省市有关文件精神，特区房管局结合特区实际，起草了《武当山特区新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》，现对外公开征求社会公众意见，征求意见公示期为2024年6月18-7月18日。公示期内接受人民群众的监督和建议，如对公示的文件有意见或建议，请通过书面或以电子邮件的方式向特区房管局进行反馈。
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附件：《武当山特区新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》
2024年6月18日
《武当山特区新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》
为深入贯彻落实国家、省、市商品房预售资金监管的政策措施，加强商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于项目建设，切实维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）、《十堰市城区新建商品房预售资金监管实施细则》（十建字[2023]47号）等法律、法规、规章和省市有关文件精神，结合特区实际，制定本细则。
一、部门职责
（一）武当山特区房地产管理局是本区范围内新建商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），负责本细则的组织实施，协调解决预售资金监管工作中出现的矛盾和纠纷，监督指导监管机构的工作，对房地产开发企业的违规违约行为按有关规定责处。
（二）特区房管局房地产市场监管科（以下简称监管机构）受主管部门委托，负责商品房预售资金监管的日常工作。
（三）特区金融工作领导小组办公室负责指导辖区内商业银行做好监管账户的管理工作，同时对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。十堰住房公积金中心武当山办事处负责做好住房公积金贷款发放工作。
（四）监管银行（即房地产开发企业开立监管账户的商业银行）负责做好监管账户和资金管理工作，按监管机构拨付通知办理资金拨付。发现房地产开发企业违规抽调监管资金、违规开支等行为的，应当停止拨付，并立即告知监管机构。
购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应当在确认商品房买卖合同完成备案后，将按揭贷款直接发放至该套商品房买卖合同注明的监管账户。
人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法[2022]12号)执行。在人民法院对监管账户资金进行冻结或扣划时，监管银行应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将相关情况告知监管机构。
二、监管对象范围及期限
（一）监管对象范围
1.新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在完成不动产首次登记前进行预售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款或其他方式的付款等）。
2.凡在武当山特区区域内办理预售许可的新建商品房项目，均应接受预售资金监管。房地产开发项目商品房预售形象进度标准参照十堰市房地产服务中心《关于调整城区商品房预售形象进度标准的通知》（十房发[2022]8号）文件有关规定，结合实际，武当山特区商品房预售形象进度标准具体为：地上规划层数施工进度达到主体结构封顶。
（二）监管期限
新建商品房预售资金的监管期限，自项目核发商品房预售许可证之日起，至预售许可对应监管楼栋完成房屋不动产首次登记之日止。
三、开设监管账户
（一）房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择与监管机构及十堰住房公积金中心武当山办事处签订合作协议的商业银行开设监管账户。
（二）房地产开发企业按照一次预售许可对应一个监管账户的原则开设。监管账户专项用于预售资金的收存和支取。监管账户开设后，原则上不得变更，因特殊情况确需变更的，应当重新签订监管协议。
（三）房地产开发企业应当将监管账户在商品房预售许可证、商品房买卖合同、按揭贷款合同中载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。
（四）申请开设监管账户操作流程
1.申请。房地产开发企业向监管机构申请开设监管账户，并提供以下资料：
（1）营业执照、法定代表人身份证。
（2）委托书、经办人身份证。
2.要件审核。监管机构自受理申请后5个工作日内完成审核。
3.经审核通过的，监管机构出具商品房预售资金监管账户开户通知到监管银行，房地产开发企业到监管银行开设监管账户。
四、签订监管协议
（一）房地产开发企业开设监管账户后，分别与监管机构、监管银行签订《武当山特区新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称《三方协议》），经监管机构、房地产开发企业及监管银行盖章后，同相关资料一并报送监管机构存档。
（二）房地产开发企业与监管机构签订《三方协议》时，应当提供以下资料：
1.项目不动产权证书（土地）。
2.项目建设工程规划许可证。
3.施工许可证。
4.施工合同及建筑材料、设施设备采购合同等。
5.项目成本预算书。
6.需要提交的其他资料。
五、购房款交存和监管资金入账
（一）房地产开发企业应当告知并协助购房人将购房款全部交存到监管账户中，不得向购房人提供非监管账户收取购房款。房地产开发企业应当按照《城市商品房预售管理办法》的有关规定，及时完成合同网签和资金入账，并为购房人办理商品房买卖合同备案手续。
1.房地产开发企业提供相关首付款、一次性付款及按揭贷款转账凭证、银行回单、网签合同信息明细表等资料并完成监管资金入账。
2.签订分期付款购房合同购买房屋的，首付款比例不得低于同期商品房住房按揭贷款首付比例，房地产开发企业应当督促并协助购房人按商品房买卖合同约定的时间及金额将尾款转入监管账户。
3.监管机构在对首付款、一次性付款、分期付款等核对无误后，对网签合同信息明细表中的商品房买卖合同完成备案。
房地产开发企业以房抵监管项目建设工程款的，申请将抵工程款部分的房屋签订的商品房买卖合同完成备案的，应提供相关施工合同及抵款协议等资料，经监管机构核实后，将抵款协议中涉及的商品房买卖合同办理备案。
监管机构定期对商品房住房按揭贷款、分期付款等入账情况进行监督检查。从监管项目预售之日起满2个月的，预售资金进入监管账户的金额低于网签合同总金额的80％时，监管机构督促房地产开发企业将未进入监管账户的资金交存监管账户，房地产开发企业不按监管机构意见整改的，监管机构向主管部门报告，并将线索移交相关部门处理。对按揭银行未将按揭贷款发放至监管账户的，通报特区金融办处理。
因司法、行政部门托管、化解矛盾纠纷等特殊情况无法入账的房地产开发企业，提交相关资料经主管部门同意后，办理商品房买卖合同备案。司法及行政部门托管的监管项目，监管账户资金移交管理人进行管理。
六、监管资金额度核定
（一）预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金是指监管账户内能确保项目竣工交付使用所需要的工程建设资金，专项用于支付项目工程建设和设施设备采购费用，包括项目建筑主体、消防、供水、供电、供暖、燃气、绿化等配套工程建设相关的支出以及代偿已经发生的公积金逾期还款。重点监管资金直接拨付到与项目主体、消防及配套工程建设相关的施工企业、建筑材料及设施设备采购等供应商和用于公积金代偿。在监管账户存续期间，重点监管资金不得挪用，房地产开发企业不得将其用于支付其他借（贷）款本息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
非重点监管资金是指进入监管账户的资金在达到重点监管资金额度后再进入监管账户的资金。进入监管账户的资金优先作为重点监管资金。非重点监管资金由房地产开发企业直接向监管银行申请使用，优先用于本项目借（贷）款本息、土地价款、罚金、缴纳税费、营销费用及房地产开发企业员工工资等。
房地产开发企业分（子）公司在武当山特区从事房地产开发项目的，项目在预售商品房交付使用前，严禁集团公司抽调监管资金。
（二）根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用标准等因素，合理确定重点监管资金额度。原则上按预售许可楼栋对应的施工许可面积乘以城区上年度商品房项目工程（包括建筑主体工程、安装工程、小区市政配套与绿化景观工程等）综合平均造价确定，商品房买卖合同约定的交付使用标准为精装修房的，应考虑精装修建设成本。武当山特区上年度商品房项目工程综合平均造价由监管机构委托第三方造价审计机构核定。
经住建部门认定为装配式建筑或二星级及以上绿色建筑的房地产开发项目，重点监管资金标准下调5％。出现风险隐患的预售商品房项目，可以根据“保交楼”的需要适度上浮重点监管资金，上浮比例由主管部门确定。
七、监管资金的拨付
（一）重点监管资金的拨付。监管银行依据监管机构的拨付通知办理拨付使用手续。
（二）非重点监管资金的拨付。房地产开发企业向监管银行提出申请，由监管银行直接为房地产开发企业办理使用手续，并将拨付情况告知监管机构。
（三）房地产开发企业申请使用重点监管资金的前提条件为：进入监管账户内的资金总额必须达到重点监管资金规定额度标准、工程进度达到本细则规定的要求。
（四）房地产开发企业应根据项目工程建设进度申请使用重点监管资金。在提出申请时，应填报《武当山特区商品房预售监管资金使用审批表》，并提供项目工程建设进度等相关资料。
监管机构根据工程建设进度，按以下三个阶段拨付重点监管资金：
1.建筑主体结构封顶验收合格阶段。
项目建筑主体结构施工至封顶未取得验收合格前，监管账户内的资金不予拨付。项目建筑主体结构施工至封顶且验收合格后，由房地产开发企业提出申请，并提供该项目主体结构验收资料，经监管机构工作人员核实后办理拨付手续，申请使用重点监管资金的比例不超过60％。
2.项目联合竣工验收备案阶段。
项目经联合竣工验收合格后，由房地产开发企业提出申请，并提供该项目五方责任主体验收、联合验收合格意见书及竣工验收备案表等资料，经监管机构工作人员核实后办理拨付手续，累计申请使用重点监管资金的比例不超过95％。
3.项目不动产首次登记阶段。
项目在完成预售许可对应监管楼栋房屋的不动产首次登记后，由房地产开发企业提出申请，并提供该项目房屋不动产首次登记的证明资料，项目解除监管，可使用监管账户剩余资金。
单个预售许可包含多栋房屋且工程进度不一致的，以施工进度较慢的楼栋为标准审核拨付资金。
（五）房地产开发企业根据项目工程建设进度申请使用重点监管资金时，原则上不得超过上述三个阶段规定的用款额度。但确需超过用款额度的，应当向主管部门提出特别申请并提供用款事项的相关证明材料。
（六）因不可抗力因素和处理突发事件、维护社会稳定的需要，确需使用重点监管资金用于项目工程建设，按主管部门意见拨付资金。
房地产开发企业在商品房预售项目资金监管期间，项目发生重大安全生产事故、群体性上访等事件的，按主管部门意见，可对非重点监管资金进行管控。
（七）监管机构在受理房地产开发企业用款申请后，应于受理之日起5个工作日内进行核实，对符合重点监管资金拨付条件的，监管机构向监管银行发送同意拨付商品房重点监管资金的通知。有下列情形之一，不符合使用条件的，予以驳回，并说明理由：
1.工程进度未达到本细则规定要求或申请使用额度超出规定比例的。
2.收款单位与合同约定不符的。
3.其他不符合使用规定的情形。
（八）监管银行依据监管机构同意拨付商品房预售重点监管资金的通知，在1个工作日内，将资金直接转入监管机构同意拨付的收款账户。
八、监管账户变更
（一）监管项目因特殊情况需变更监管账户的，变更期间该监管账户对应的新建商品房不得销售，监管账户内的资金暂停拨付。
（二）房地产开发企业申请变更监管账户，应当提供以下资料：
1.监管账户变更申请。
2.原监管账户的监管银行出具同意变更监管账户的资料。
3.需要提交的其他资料。
（三）监管机构自受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，并向监管银行发送解除商品房预售资金监管的通知。房地产开发企业在办理原监管账户解除监管手续后，重新开设监管账户；已签订《三方协议》的，房地产开发企业应当交回《三方协议》原件；已办理商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在监管账户变更后，办理预售许可证证载账户信息变更手续。开设新监管账户后，原监管账户内的资金全部转入新监管账户。
九、不明入账的处理
购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账，房地产开发企业应当及时划分到购房人名下。
十、冲正处理
（一）属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当提供以下资料申请办理账务冲正：
1.冲正申请。
2.监管银行出具的资料。
3.由于发放购房按揭贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的资料。
（二）监管机构自受理申请后3个工作日内完成核实，并向监管银行发送商品房预售资金监管账户冲正通知。房地产开发企业到监管银行办理冲正手续。
（三）因银行误传数据、拨付失败等原因，形成的不明入账导致账务问题的，可参照上述冲正流程处理。
十一、退款处理
（一）房地产开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，由交易双方共同申请，并提供以下资料：
1.退房退款申请。
2.房地产开发企业授权委托书、法定代表人及经办人身份证复印件。
3.购房人身份证复印件（核实原件）。
4.需要提交的其他资料。
监管机构核实后，在5个工作日内办理业务合同撤销、变更、通知监管银行退款等手续。退款资金从非重点监管资金中列支。
十二、解除监管
（一）房地产开发企业在办理监管项目不动产首次登记，并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件后，应及时申请解除监管账户的监管。
（二）房地产开发企业申请办理解除监管的，应当提供以下资料：
1.解除监管申请。
2.监管项目不动产首次登记、达到购房人可单方办理不动产转移登记条件等证明资料扫描文件。
监管机构自受理申请后3个工作日内完成核实。核实通过的，向监管银行发送解除商品房预售资金监管通知。
十三、违规行为处理
（一）房地产开发企业有下列行为之一的，一经查实，由主管部门责令其限期改正，并可采取商品房网签备案、监管资金使用审核、预售许可审批等管控措施。逾期不改的，由主管部门按照有关规定予以处理，同时记入房地产开发企业信用信息档案，向社会公示。
1.未按规定将商品房买卖合同全部购房款交存到监管账户的。
2.未按规定使用重点监管资金的。
3.未按规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的。
4.以收取其他款项为名，或变相逃避监管、违规挪用或抽调资金的。
房地产开发企业作为新建商品房预售项目建设主体，应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用及抽逃预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的法律责任。
施工企业、建筑材料及设施设备采购等供应商，出具虚假资料协助房地产开发企业套取重点监管资金的，应当承担相应的法律责任。
（二）监管银行不认真履行监管义务，违反合作协议、三方协议及本细则相关规定的；按揭银行未将按揭贷款直接发放至商品房买卖合同注明的监管账户的，监管机构可取消其监管银行资格，并将监管银行、按揭银行上述违规违约行为通报特区金融办，由特区金融办按相关规定进行处理。
（三）预售资金监管的主管部门、特区金融办、十堰住房公积金中心武当山办事处、监管机构、监管银行、按揭银行及本细则规定配合监管工作的人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。
十四、实施时间
（一）本《细则》实施前已办理预售许可证并签订三方协议的项目，监管额度按照原有规定执行。
（二）本细则由武当山特区房地产管理局负责解释。
（三）本细则自文件印发之日起施行。本细则有效期为五年。以前有关规定与本《细则》不一致的，以本《细则》为准。
2024年6月13日
